Com o avanço da internet, ficou muito mais fácil anunciar ou procurar anúncios de imóveis para locação ou venda. Afinal, são vários os sites ou até mesmo grupos de discussão em redes sociais em que se reúnem várias opções. Dá até mesmo para agendar visitas e fazer negociações online!

No entanto, nem sempre essa facilidade é tão vantajosa quanto pode parecer à primeira vista. Isso porque o processo de realização de transações imobiliárias envolve uma série de detalhes e de particularidades que podem ser um pouco complexos para quem é leigo no assunto. No fim, isso pode acabar resultando em erros, pendências e até prejuízos financeiros, que não aconteceriam se a compra tivesse a mediação de um corretor ou de uma imobiliária.

“Alugar ou comprar um imóvel envolve muito mais do que a transação comercial. Práticas de vistoria, cláusulas de contrato e itens que são de incumbência de cada parte na transação. Todos esses aspectos devem ser considerados e avaliados por quem já tem experiência no assunto e conhece bem o trâmite das negociações imobiliárias”, afirma Tarik Faraj, sócio-fundador da imobiliária TRK Imóveis.
Faraj alerta ainda que existem alguns erros comuns que costumam acontecer quando a transação é feita diretamente com o proprietário. Confira abaixo os aspectos destacados pelo empresário:
Menor possibilidade de visualização
Foi-se o tempo em que colocar uma placa na porta de casa era suficiente para atrair interessados. A grande oferta do mercado faz com que simples anúncios, mesmo que feitos online, acabem não se tornando muito atrativos junto ao público.
Quando uma imobiliária pega um imóvel sob seus cuidados, ela além de utilizar serviços de profissionais como fotógrafos e redatores para qualificar a divulgação do imóvel, o coloca ao dispor de uma lista de clientes e de todos os seus contatos, o que otimiza o tempo de encontrar um possível comprador ou inquilino. Além disso, o corretor ainda fica a cargo de todas as visitas e, com isso, você não precisa dispor de tempo livre.
Riscos ao receber pessoas estranhas para visitar o imóvel e possíveis golpes
Não é só o tempo livre que pode ser um empecilho na hora das visitas, mas também a segurança. Imagine receber um estranho e sofrer um assalto enquanto mostra seu imóvel?
Isso não é tão comum com as imobiliárias, porque elas possuem sistemas de checagem de dados que não estão ao alcance do público em geral, o que ajuda a aumentar a segurança durante a visita.

Dificuldade com a parte burocrática e a documentação
Por mais experiência que se tenha na realização de transações imobiliárias, existem uma série de providências que vão desde o ato da elaboração do contrato até a resolução de questões adicionais como levantamento e análise de toda a documentação necessária para garantir a lisura da negociação. “Uma simples certidão que não foi solicitada e analisada durante o processo de negociação, pode fazer com que todo o processo de venda seja inviabilizado, ou pior, fazer com que a venda seja anulada pela justiça”, pondera Rafael Roda, sócio da TRK Imóveis.
Como os corretores têm conhecimento mais profundo sobre isso, você não precisa se preocupar em checar a legislação vigente na cidade e que devem ser seguidas para a execução correta de todos os procedimentos.
O tempo do cliente é diferente do seu
Nem sempre uma única visita é suficiente para que o interessado tome a sua decisão. Muitas vezes, são necessárias várias idas até o imóvel e até mesmo a visita de todos os futuros moradores em horários diferentes.
Como pode ser complicado conciliar tudo isso com sua agenda no dia a dia, ter um corretor com boa disponibilidade é fundamental para aumentar a quantidade de visitas que o imóvel recebe.
O risco de vender o imóvel com valor abaixo do mercado
Uma das partes mais importante da venda ou da locação de um imóvel é a avaliação da propriedade, para que se possa estabelecer um preço justo e que atenda às necessidades do proprietário, ao mesmo tempo em que fica competitivo no mercado.
Um corretor qualificado é capaz de fazer isso de forma correta e você não precisa se preocupar em levar prejuízos nem em acabar ficando com um imóvel desinteressante para possíveis compradores.


Por: Dino / Fonte: Exame.com

Mais de uma década após a vigência do Novo Código Civil, que ampliou a participação de síndicos não moradores nos condomínios, em especial os síndicos profissionais, esse tipo de contratação ainda envolve uma série de dúvidas
É bem verdade que o vácuo ainda existente na legislação não foi adequadamente preenchido desde então. Por essa razão, não há qualquer padrão na contratação desses profissionais.
Eleição – Nesse contexto, é fundamental destacar que o Código Civil, em seu artigo 1347, determina que “a assembleia escolherá um síndico” e, dessa forma, fica absolutamente claro que não existe outra forma de escolha a não ser pela eleição via assembleia geral. Necessário, pois, constar na ata da assembleia de eleição, a identificação do síndico bem como seu CPF, ainda que a opção eleita seja a de contratação de um síndico profissional. E quando se tratar de empresa (pessoa jurídica), igualmente o seu representante legal deverá constar registrado em ata.
Com relação ao contrato, ele representa a relação comercial entre as partes, ou seja, entre o condomínio contratante e o síndico “eleito” contratado. Nesse documento, deverá constar a alçada financeira do profissional, sua carga horária, seu “modus operandi”, assim como valor, prazo e cláusulas informativas de rescisão do contrato, dentre outros itens.
Uma das dúvidas que persiste nesse tipo de contratação é se a rescisão contratual encerra o vínculo do síndico com o condomínio. A resposta é negativa. O encerramento da gestão do síndico se dará apenas por meio de uma assembleia especialmente convocada para essa finalidade. Pode ser ocasionada pela renúncia, destituição ou morte do síndico. E, ainda assim, o contrato deverá ser rescindido atendendo o expresso em suas cláusulas.
Assim, se evidencia que mandato e contrato são dois instrumentos importantes, porém distintos. Entre eles prevalece o mandato, conforme determina a legislação vigente.
Contrato – Pela falta de previsão legal na legislação, o importante é que pelo menos os termos básicos do contrato sejam apresentados e aprovados na mesma assembleia onde se dará a eleição e a contratação do profissional. Em especial, quem estará à frente da gestão, seja uma empresa, um preposto ou uma pessoa física.
Outro ponto importante e de questionamento trata da duração do contrato de prestação de serviços do síndico profissional com o condomínio. Além de determinar o prazo, que em nenhuma hipótese deverá ser superior ao mandato previsto na convenção, existe a dúvida de quem representará o condomínio ao assinar o contrato na qualidade de contratante. É sempre indicado que a assembleia delegue poderes ao corpo diretivo, conselheiros e/ou subsíndico, para que esses possam representar o condomínio nesse ato.
Existe uma grande quantidade de síndicos e empresas profissionais que atendem esse segmento de forma verdadeiramente profissional e competente, mas pode ocorrer que o perfil demonstrado na contratação não condiz com as características desse ou daquele empreendimento no dia a dia. Nesse descompasso, se estabelece uma indesejável relação, que por vezes acarreta em paralisação da gestão. Não existe, igualmente, uma previsão legal para que se possa interromper a gestão sem uma assembleia. Nem o contrato pode estabelecer essa prerrogativa, exclusiva da assembleia.
Impasse – Dessa maneira, se cria um impasse, muitas vezes, de difícil solução. Quem poderá convocar tal assembleia? A ação cabe ao próprio síndico? E se ele não estiver disposto a fazê-lo, como ocorre em algumas ocasiões?
Nesses momentos mais turbulentos dessa relação comercial, busca-se na convenção uma saída, que inexiste na maioria dos casos. Não restará, então, outra alternativa senão a convocação por parte dos condôminos, ¼ deles, para a destituição do síndico.
Vale destacar, entretanto, que tal solução é demorada, além de desgastante.
Em muitos casos, vale a pena avaliar uma eleição por um período menor, dando oportunidade para que uma nova assembleia previamente estipulada, avalie e prorrogue o mandato. Isso até que a sindicância profissional se torne uma profissão regulamentada e que a legislação preveja tal modalidade, com garantias e segurança tanto para o síndico contratado quanto para o condomínio contratante.
*Diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH .
Fonte: http://www.jornaldosindico.com.br
Taxas cobradas pela Caixa deixaram de ser as mais baixas do mercado. Com a queda da Selic, juro médio do financiamento da casa própria caiu para abaixo de 10%.


Por Darlan Alvarenga, G1
 



Com os sucessivos cortes na taxa básica de juros (Selic), o juro para o crédito imobiliário nas linhas mais procuradas está em queda no país. Em muitos bancos, as taxas anuais já recuaram para o patamar de um dígito. Segundo dados do Banco Central, a taxa média para financiamento da casa própria para pessoas físicas caiu 2 pontos percentuais em 1 ano, passando de 11,2% em junho de 2016 para 9,2% em junho deste ano. E, segundo analistas ouvidos pelo G1, a tendência continua de queda.

Juro do financiamento imobiliário
Taxa média ao ano, em %

Fonte: Banco Central

Depois do último corte promovido pelo Banco Central no juro básico da economia,
atualmente em 9,25% ao ano, Bradesco, Banco do Brasil e Itaú anunciaram reduções nas suas linhas para financiamento da casa própria. O Santander anunciou no começo de julho a diminuição das suas taxas.


Com o movimento, as taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal – líder no segmento, com participação de mercado de quase 70% – deixaram de ser as mais baixas do mercado nas linhas com recursos da poupança.


Procurada pelo G1, a Caixa não comentou se estuda uma redução dos juros do crédito imobiliário. Em entrevista à Reuters no começo do mês, o vice-presidente de habitação da Caixa, Nelson Antonio de Souza, descartou repassar neste momento o corte da Selic para as taxas de juros em novos contratos de financiamento imobiliário.


Na quarta-feira (16), a Caixa Econômica Federal anunciou somente a redução do percentual que poderá ser financiado nas linhas para a compra de imóveis novos, de 90% para 80% do valor do imóvel, o que representa, na prática, uma maior restrição para empréstimos, sobretudo para aqueles consumidores com pouca capacidade de poupança.


Veja abaixo as taxas mínimas anunciadas pelos principais bancos para clientes nos empréstimos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos da poupança, e na linha pró-cotista do FGTS:
Comparativo de juros para financiamento imobiliário
BancoSFHSFIpró-cotista
Caixaa partir de 10,25% ao ano + TRa partir de 11,25% ao ano + TResgotada
Banco do Brasila partir de 9,74% ao ano + TRa partir de 10,65% ao ano + TR9% ao ano + TR
Itaú Unibancoa partir de 9,3% ao ano + TRa partir de 9,9% ao ano + TRnão opera
Bradescoa partir de 9,5% ao ano + TRa partir de 9,5% ao ano + TRnão opera
Santandera partir de 9,49% ao ano + TRa partir de 9,99% ao ano + TRnão opera


As taxas de juros variam conforme os diferentes tipos de financiamentos imobiliários. Aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pela linha pró-cotista costumam ter as taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos da caderneta de poupança e do FGTS. O nível e tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente os juros cobrados.


No Banco do Brasil, linha pró-cotista ainda não esgotou


Subsidiada com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), a linha pró-cotista é hoje a que cobra os menores juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa Minha Vida. Mas desde julho a linha está esgotada na Caixa e a previsão é que seja retomada apenas em 2018,


Além da Caixa, o Banco do Brasil é o único que oferece a pró-cotista. E lá a linha continua disponível, com taxa de 9% ao ano + TR, inclusive para não clientes. “Pra que não tem relacionamento com o banco, a linha também está disponível, mas a pessoa vai ter que passar pelo processo de abertura de conta e aprovação de análise de crédito”, afirma o diretor da área de crédito imobiliário do BB, Edson Cardozo, sem revelar o montante ainda disponível.


Para o exercício de 2017, o governo disponibilizou R$ 7,54 bilhões para a linha pró-cotista, sendo R$ 6,1 bilhões o orçamento previsto para a Caixa. Procurado pelo G1, o Ministério das Cidades informou que a proposta orçamentária para 2018 somente será apreciada em outubro pelo Conselho Curador do FGTS.
Aumento da disputa


O Banco do Brasil começou a atuar no segmento de crédito imobiliário em 2009 e ocupa atualmente o posto de segundo banco que mais financia imóveis no país, com participação de cerca de 9%. A carteira de crédito imobiliário do BB cresceu R$ 3 bilhões ou 8% em 1 ano, totalizando em junho R$ 43 bilhões (soma das liberações menos as liquidações).


Embora afirme que a estratégia do BB para o segmento não está baseada em participação de mercado, o banco tem procurado aumentar o tamanho da sua carteira de crédito imobiliário e, segundo Cardozo, a continuidade da trajetória de queda da Selic tende a aumentar a disputa entre os bancos.


“Com a queda da taxa Selic, com certeza vai aumentar o apetite do mercado para o financiamento imobiliário, que tende a liderar o crescimento do crédito da pessoa física no país", afirma o diretor do BB.


Para Luiz Eduardo Veloso, diretor executivo do Itaú Unibanco, a redução dos juros contribui para estimular a procura por crédito imobiliário e, consequentemente, para uma recuperação do setor. "A expectativa é de um movimento melhor neste segundo semestre devido à redução de taxas, mas ainda muito discreto", diz. "Enxergamos uma recuperação mais significativa no segundo semestre de 2018, em linha com as perspectivas de geração de empregos e volta de confiança do brasileiro", completa.


Crédito imobiliário em queda
Volume contratado para compra da casa própria em linhas com recursos da poupança

Crédito em queda e demanda ainda fraca


Este é o terceiro ano seguido de queda no volume de crédito concedido para compra e construção de imóveis. O crédito com recursos da poupança para compra e construção de imóveis somou R$ 20,6 bilhões de janeiro a junho, queda de 9,1% em relação ao mesmo período de 2016, segundo a Abecip.

Mantida a previsão atual de queda de 3,5% no ano, os bancos devem conceder R$ 45 bilhões em 2017, o que seria o pior nível desde os R$ 40 bilhões apurados em 2008. Em 2014, último ano de alta, os financiamentos somaram R$ 112,9 bilhões.

Pelo 2º ano consecutivo, os financiamentos com recursos do FGTS têm superado os das linhas com recursos da poupança, totalizando R$ 31 bilhões no 1º semestre, mesmo montante registrado nos primeiros 6 meses do ano passado.

Nas linhas de crédito imobiliário com recursos da poupança, a Caixa fechou o semestre com participação de 43%, fatia superior a registrada no consolidado de 2016 (38%), seguida por Bradesco, Itaú, Santander e Bando do Brasil.

Entre os fatores que também podem contribuir para aumentar o crédito imobiliário nos próximos meses estão a melhora dos indicadores de emprego e de confiança de empresários e consumidores, e também a tendência de reversão do movimento de fuga de recursos da caderneta de poupança, que financiam boa parte das linhas oferecidas pelos bancos.


Em julho, os depósitos superaram os saques na caderneta de poupança em R$ 2,33 bilhões, no terceiro mês seguido em que a modalidade registrou entrada líquida de recursos. No acumulado em 7 meses, entretanto, ainda houve saída líquida de R$ 9,95 bilhões da poupança.


Pelas regras atuais, os bancos são obrigados a destinar 65% do total de recursos dos depósitos de poupança para o crédito imobiliário.


Crédito com recursos da poupança
Volume de empréstimos concedidos no 1º semestre por cada banco, em R$ bilhões



Momento é bom para comprar?


O presidente da Fenaci (Federação Nacional dos Corretores de Imóveis), Joaquim Ribeiro, avalia que a perspectiva de reduções consecutivas da Selic abre espaço para que os bancos façam novas reduções nas taxas do crédito imobiliário. A média dos analistas de mercado espera uma taxa básica de 7,5% ao ano para o fechamento de 2017.


"Em financiamentos de longo prazo, uma queda de 1 ponto percentual já é muito significativa, mas eu acredito que os juros devem cair mais ainda e que os bancos irão acompanhar a Selic", afirma.


Para o presidente da Abecip, Gilberto de Abreu Filho, a demanda por crédito imobiliário já dá sinais de reação e a tendência é que os juros acompanhem a taxa básica de juros. "A perspectiva de queda da Selic é uma unanimidade no mercado. Então, na medida em que o custo do dinheiro cai, o banco tem a possibilidade de repassar isso para o consumidor", afirma.


Para o diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Anefac, Miguel José Ribeiro de Oliveira, quem tiver um pouco mais paciência e "sangue frio" pode conseguir taxas mais baixas até o final do ano. "Como a tendência é de queda de juros, eu diria espere um pouco, para ter uma noção melhor de mercado e conseguir uma redução que vai influenciar todo o financiamento pelo frente", diz o analista, lembrando que a taxa contratada é válida para todos os anos de vigência do contrato.


O presidente da Fenaci alerta, entretanto, que com um aumento da procura por imóveis e da atratividade desse tipo de investimento, os preços tendem a voltar a subir.


"Quem tem dinheiro e pode assumir um financiamento, o melhor momento é comprar agora por conta dos preços convidativos e do número ainda alto de ofertas. Quem dita o mercado ainda é a velha lei da oferta e procura", resume.


O preço médio de venda de imóveis residenciais recuou 0,15% em julho ante junho, na quinta retração mensal consecutiva, acumulando baixa de 0,38% em 2017, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o portal Zap. Somente no ano passado, os preços tiveram queda real (descontada a inflação) de mais de 5%.

Como lidar com mudanças e exceções

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

  • ·         Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
  • ·         Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • ·         A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

POR QUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

 

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia. Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
  • ·         Porta
  • ·         Cor das paredes internas e externas
  • ·         Forro ou teto
  • ·         Grade ou parapeito*
  • ·         Fechamento com vidros ou grades
  • ·         Telas de proteção**
  • ·         Películas de proteção nos vidros
  • ·         Toldos
  • ·         Ar-condicionado
  • ·         Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
  • ·         Colocar ou instalar varais
  • ·         Guardar bicicletas
  • ·         Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • ·         Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

  • ·         Instalar antenas
  • ·         Trocar janelas ou vitrôs*
  • ·         Fechar a área de serviço**
  • ·         Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

 

3) Áreas Comuns

  • ·         Trocar a porta de entrada do apartamento* 
  • ·         Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • ·         Trocar a porta do depósito
  • ·         Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • ·         Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • ·         Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • ·         Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
  • ·         Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

 

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . 
Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

 

DICAS DE ESPECIALISTAS


Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas
  • ·         Seja rigoroso e não abra exceções.
  • ·         Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa.
  • ·         Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada.
  • ·         Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras.
Fonte: SindicoNet