Lei de Condomínio: principais regras que você precisa saber


As regras são importantes em qualquer ambiente para estabelecer uma convivência harmoniosa e respeitosa entre as pessoas que ali convivem. É exatamente esse o objetivo da Lei de Condomínio, estabelecer orientações que vão ditar a rotina dos moradores.

Mas você sabe exatamente o que prega a Lei de Condomínio? No texto a seguir vamos explicar um pouco sobre a legislação que rege a vida nos condomínios, além de apresentar quais são as principais determinações que aparecem no documento. Continue a leitura e descubra!

Lei de Condomínio: qual o principal instrumento a se recorrer? 

O Código Civil (Lei n° 10.406/2002) é a lei federal que regula os condomínios, ele é superior às demais leis do condomínio. Estas inclusive, devem usar o documento como base para sua elaboração.

O documento conta com um total de 27 artigos que traz as principais regras, direitos e deveres dos condôminos.

Existe também a Lei nº 4.591/64, ou mais conhecida como Lei do Condomínio, ela é um documento mais antigo que o Código Civil e também serve como direcionamento auxiliar para a conduta em condomínios.

Entretanto, é importante deixar claro que, se houver qualquer convergência entre ambas legislações, deve-se prevalecer o que foi estabelecido no Código Civil.

Então, o que é a convenção de condomínio e o regimento interno? 

A convenção do condomínio e o regimento interno são direcionamentos mais personalizados de cada espaço. Como dissemos, o CC é o instrumento base para estabelecer as regras de convivência, porém, muito dificilmente o documento atenderá às necessidades específicas de cada local.

Para isso existe ambos direcionamentos. Entenda qual é o objetivo de cada um deles:

  • A convenção do condomínio é o documento que trata sobre a estrutura do local e os direitos fundamentais de todos os condôminos, deve estabelecer entre outros, a forma de convocação e deliberação nas Assembleias, as atribuições do Síndico e Conselho, a forma de cobrança, o modo de aplicação de penalidades, etc. 


  • O regimento interno diz respeito à regras de convivência entre os moradores. Se existir algum tipo de conflito entre a convenção e o regimento interno do condomínio, deverá prevalecer aquilo que foi estabelecido pela convenção. 

Direitos e deveres do condômino

O Código Civil elenca quais são os direitos e deveres do condômino. São eles: 

São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Sobre as obras no condomínio

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

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