Consulte a atual Lei que rege sobre
condomínios, por temas ou na íntegra
O
novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos
referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.
Para facilicar a consulta, SindicoNet dividiu o
conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como
proceder em diversas situações.
Sobre a Lei anterior 4.591/64
O Código Civil diferencia principalmente parte
comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como
formar uma convenção, entre outros.Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como
lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil
não abrange.
Ela trata de direito de propriedade, de como
convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da
edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Algumas mudanças importantes em relação
à Lei anterior 4.591/64:
·
Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver
cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a
validade.
·
Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo
cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos
anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na
Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como
estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de
janeiro de 2003.
·
Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela
nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
·
Multa / descumprimento das normas (Art.
1.337) Multa por descumprimento de
normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até
5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
·
Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade
mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3
Consulte o Código Civil por temas, ou
veja mais abaixo o texto da Lei na íntegra
Texto
do Código Civil sobre Condomínios na Íntegra
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1.331. Pode
haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
·
§ 1o As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo
e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
·
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o
telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo
ser alienados separadamente, ou divididos.
·
§ 3o A fração ideal
no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade
imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
·
§ 3o A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
·
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode
ser privada do acesso ao logradouro público.
·
§ 5o O terraço de cobertura é parte
comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se
o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
·
I - a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
·
II - a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
·
III - o fim a que as unidades se
destinam.
Art. 1.333. A
convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além
das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:
·
I - a quota proporcional e o modo de
pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
·
II - sua forma de administração;
·
III - a competência das assembléias,
forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
·
IV - as sanções a que estão sujeitos
os condôminos, ou possuidores;
·
V - o regimento interno. § 1o A
convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São
direitos do condômino:
·
I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades;
·
II - usar das partes comuns, conforme
a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
·
III - votar nas deliberações da
assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São
deveres do condômino:
·
I - Contribuir para
as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
·
I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário
na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
·
II - não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação;
·
III - não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas;
·
IV - dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
·
§ 1o O condômino que não pagar a sua
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
·
§ 2o O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa.
Art. 1337. O
condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por
seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo
o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições
iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os
direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade
exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as
unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
·
§ 1o Nos casos deste artigo é
proibido alienar ou gravar os bens em separado.
·
§ 2o É permitido ao condômino alienar
parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio,
e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As
despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A
realização de obras no condomínio depende:
·
I - se voluptuárias, de voto de dois
terços dos condôminos;
·
II - se úteis, de voto da maioria dos
condôminos.
·
§ 1o As obras ou reparações
necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
·
§ 2o Se as obras ou reparos
necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência
à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
·
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou
reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
·
§ 4o O condômino que realizar obras
ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo
direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
Art. 1.342. A
realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de
lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A
construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado
a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos
condôminos.
Art. 1.344. Ao
proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação,
de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É
obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.
ADMINISTRAÇÃO
Art. 1.347.
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se.
Art. 1.348. Compete
ao síndico:
·
I - convocar a assembleia dos
condôminos;
·
II - representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
·
III - dar imediato conhecimento à
assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;
·
IV - cumprir e fazer cumprir a
convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
·
V - diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
·
VI - elaborar o orçamento da receita
e da despesa relativa a cada ano;
·
VII - cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
·
VIII - prestar contas à assembleia,
anualmente e quando exigidas;
·
IX - realizar o seguro da edificação.
o
§ 1o Poderá a assembleia investir
outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
o
§ 2o O síndico pode transferir a
outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário da convenção.
Art. 1.349. A
assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará
o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista
na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
·
§ 1o Se o síndico não convocar a
assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
·
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o
juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende
da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo
quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em
primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em
segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A
assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados
para a reunião.
Art. 1.355. assembleias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Art. 1.356. Poderá
haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela
assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do síndico.
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Matéria retirada de: www.sindiconet.com.br
Matéria original: https://www.sindiconet.com.br/informese/codigo-civil-capitulo-sobre-condominios-legislacao